¿Ha llegado el Momento de Invertir en el Sector Inmobiliario?

Ya no es una sorpresa, han vuelto a crecer como setas después de la lluvia…me estoy refiriendo a las grúas que eran tan habituales en nuestras poblaciones, y que durante unos años desaparecieron por completo. Quizás haya llegado el momento de invertir en el sector inmobiliario, otra vez…
El inmobiliario en nuestro país, es un sector cíclico y marco sus máximos en el 2006-2007, cuando todo el mundo tenía claro que era prácticamente imposible comprarse una vivienda, con los salarios de entonces, que eran mucho más altos que los actuales.
Al igual que no hizo falta acercarse a ningún gráfico para comprender una verdad que saltaba a la vista, ahora tampoco hace falta mirar en ningún gráfico para darse cuenta que esto empieza a “rular” otra vez: vemos como empiezan a surgir algún Portal Inmobiliario que otro, promociones de chalets, que se vuelven a vender sobre plano, etc.
No se hasta donde puede llegar la estupidez humana, y me estoy refiriendo a precios pre-crisis en la vivienda, pero creo que todo el mundo tiene claro que ya hemos purgado el exceso de viviendas disponibles, y se empieza a construir de nuevo.
La industria inmobiliaria no necesita de precios elevados para funcionar, aquello era una burbuja, a cualquier inmobiliaria le sirve con que haya la suficiente rotación de activos para generar beneficios.invertir en el sector inmobiliario

Invertir en el sector inmobiliario, ¿Que vehículo utilizar?

Para invertir en el sector inmobiliario español, actualmente sólo contamos con dos opciones:
Invertir en ladrillo
Es evidente que el vehículo primario para invertir en el sector inmobiliario, es comprarse una propiedad. Podríamos comprar un piso, un local o una nave industrial.
Pero no todo vale. Al igual que ocurre cuando seleccionamos empresas en las que invertir, elegir una buena propiedad para “invertir”, requiere tener conocimientos sobre el sector y la posible evolución demográfica de la zona.
Siento decir que si buscas asesoramiento en la inmobiliaria de la esquina, el que está detrás del mostrador le ocurre igual que a los de los bancos: están “pa vender” y no les preguntes mucho más.
Invertir en Socimis, las nuevas inmobiliarias
Muchas de las empresas inmobiliarias que cotizaban en bolsa han desaparecido, muchas de ellas eran verdaderos zombies y acumulaban en sus balances terrenos y edificios comprados a precios que eran difíciles de justificar y rentabilizar en un nuevo escenario.
Si queremos invertir de forma directa en el sector inmobiliario, una gran opción sería utilizar las Socimis.
Para este artículo y con la intención de documentarme, he usado nuestro “San Google” y he descubierto que hay al menos 70 Socimis en España. Como inversor particular y con unos miles de euros en el bolsillo, no me interesa invertir en una empresa que no cotiza.invertir en el sector inmobiliario, socimis
Actualmente, según Bolsa de Madrid, tenemos 5 cotizadas dentro del Subsector Socimi, aunque sólo una cotizando en el IBEX 35.
Las que cotizan en el continuo no tienen por que ser peores ideas de negocio, simplemente es que no cumplen los requisitos para cotizar en el índice principal de nuestro país: capitalización, volumen diario de transacciones, etc.
Todo es cuestión de echar números, revisar balances y decidir cual de las actuales Socimis sería más interesante como vehículo de inversión.
No se exactamente cual es el sector, o que tipos de negocio tiene cada una de las Socimis, si son un poco caja desastre, en la que lo mismo te encuentras un centro comercial que un bloque de pisos, o se están especializando al estilo REIT americano.

Fondos inmobiliarios cotizados, ETFs Real Estate

Si queremos diversificar y no limitarnos, se nos abre un abanico mayor, aunque...no estaremos aprovechando una posible recuperación de nuestro sector nacional.
En EEUU este sector se viene recuperando desde hace años, y ya no es una gran inversión como podría haber sido hace 3 o 4 años, pero si quieres ampliar la localización de tu inversión inmobiliaria, podrías acudir a los siguientes ETFs inmobiliarios internacionales, que he sacado de Morningstar entre los que tienen mejor valoración:
1. Guggenheim China Real Estate ETF ( Tres estrellas Morningstar)
2. iShares Europe Developed Real Estate ETF (Tres estrellas Mornin gstar)
3. iShares Internacional Developed Real Estate ETF (Dos estrellas Morningstar)
4. iShares U.S. Real Estate ETF (Tres estrellas Morningstar)
5. iShares U.S. Real Estate ETF JPY (Tres estrellas Morningstar)
6. PowerShares Active U.S. Real Estate Fund (Tres estrellas Morningstar)
7. SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (“Cinco” estrellas Morningstar)
8. SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (Cinco estrellas Morningstar)
9. SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF Euro (Cinco estrellas Morninstar)
10. SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF GBP (Cinco estrellas Morningstar)
11. SPDR Dow Jones International Real Estate ETF (Dos estrellas Morningstar)
Además de los ETFs, y si quieres invertir en el sector inmobiliario de EE.UU, la otra gran apuesta sería hacerlo a través de los REITs, que son el equivalente a nuestras propias Socimis, con la diferencia que allí llevan cotizando muchos años y es un vehículo con una gran protección fiscal.
Y ahora ¿Que? ¿Intentamos aprovecharnos del tirón inmobiliario?

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Soy un apasionado de los mercados financieros. Me gusta el Trading por la promesa de recompensas rápidas, pero el grueso de mi capital lo invierto a largo plazo; busco mi libertad financiera. Comparto lo que sé. Deseo que aprendas mucho leyendo mi blog :) ¿Quieres descubrir mi *verdadera identidad*? Visita este enlace.

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11 Comentarios

  1. Román dice:

    Hola Miguel,

    A mi el tema inmobiliario me tira mucho para atras. Debe ser porque da muchos problemas si tienes algun inquilino que no te paga y démas. Te crea muchos quebraderos de cabeza por eso prefiero las compra de acciones que me da mas tranquilidad.

    En cuanto a las Socimis si que parece un buen momento para invertir a largo, como dices es un sector ciclico, en los 70 tambien se vivio el boom inmobiliario y volvio años despues como todos sabemos. Quien quiera apostar parece un buen momento porque todavía tenemos el miedo en el cuerpo.

    Saludos,
    Román.

    • Hola Román.
      Estoy contigo. Invertir en acciones es mucho más sencillo, democrático y escalable que invertir en ladrillo directamente. En cuanto al ciclo, creo que podemos entrar en un nuevo ciclo en el que el sector repunte. Ya veremos si estamos o no en lo cierto.
      Un abrazo.

  2. coincido con román, si te va bien es un chollo, como alquilar por días/semanas con airbnb, conozco gente que lo hace sin problemas a familías, pero claro, te sale uno rana y te destruye la rentabilidad, además inversión más activa que otra cosa

    Si eso le sumamos que en algunos casos podemos tener concentración (tu casa, la de tus padres…), no acabo de verlo

    Un abrazo

    • Hola finanzasmania
      Fue mi primera inversión “seria”. Si entonces hubiera tenido los conocimientos que ahora, probablemente no la habría hecho…bueno quizás “ahora mismo”, si, los precios están en mínimos de muchos años.
      Un abrazo.

  3. Hola Miguel,
    Yo en ese ETF de China no invertiría ni loco, visto la burbuja que tiene toda la pinta que se está forjando en el país chinolis.
    En cuanto a invertir en inmuebles, es una cosa muy local, si no tenemos prisas, se pueden encontrar a gente con prisa que vende algo por debajo de mercado. Si encima hace falta reforma y la hacemos nosotros, mejor. Y finalmente, bien vendemos o bien alquilamos. Si vamos a más largo plazo, podemos buscar pisos en barrios que vayan a gentrificarse. Relativamente cerca del centro o las buenas zonas, pero por cualquier motivo, algo más baratos.
    La poca diversificación es cierto, a menos que bien invirtamos en Socimis, o bien invirtamos en webs como housers, que es como una especie de crowdfounding que hacen esto que digo: buscan pisos baratos, los reforman, los alquilan un par de años y los venden. Se puede participar hasta con 100 euros.
    Yo el sector inmobiliario en sí lo veo parte de mi diversificación respecto a la renta variable, aunque es cierto que en sí esa primera pata no está demasiado diversificada, aunque conforme pasa el tiempo voy reduciendo el porcentaje. Ahora mismo tengo en torno a 45% inmobiliario, 20% entre bestinver y azvalor, 25% acciones y 10% liquidez aproximadamente.
    Saludos,

    • Josep dice:

      Pues ya somos 2 con lo de los etf chinos! XD

      Muy interesante lo que comentas ¿Has mirado housers y demás? ¿Te tira alguna? Gracias.

    • Hola Mucho Invertir.
      Ya he leído tu artículo sobre China, y aquello está que puede petar en cualquier momento, y además no sabemos las repercusiones que va a tener para el resto de los países.
      Como diversificación, está muy bien. Yo creo que hemos dejado ya los mínimos, y quedan pocos chollos, pero los hay. Las obras nuevas que están empezando, ya son más caras que algunos de los inmuebles que podemos encontrar terminados, y que las inmobiliarias se quieren quitar de encima.
      Para aquel que tenga un dinero y que no sepa que hacer, este es un buen momento, con todo el riesgo que supone comprar para alquilar.
      Un abrazo.
      Pd. me voy a mirar la página que apuntas.

  4. Josep dice:

    Hola Miguel,

    El inmobiliario tiene aún mal cartel en España debido a los excesos de la burbuja. Se pueden encontrar alguna cosillas pero el momento idóneo es posible que fuese en 2013-14 durante épocas de máximo pesismismo.
    Hoy en la newletter de la OCU venía un estudio de 265 barrios de toda España dónde no encontraron nada realmente atractivo, cosa que coincide con los datos del banco de España de que el precio viviendo/salario bruto medio aumentó de 6,2 a 6,5 años.
    Desconzco otras localidades, en Bcn los fondos buitre tipo blackstone que entraron hace un par de años están vendiendo algunos edificios de oficinas y centros comerciales.

    El inmobiliario debiera de ser lo mismo que otras inversiones, todo depende del precio de compra y de los cash flows que esperas obtener. Aquí no hay mucha tradición de compra sindicada, y lo equiparamos a la vivienda, a lo mejor sería una buena opción para diversificar el riesgo.

    Las socimis se pusieron casi a tiro hace poco, miré Lar y Merlin, ambas por debajo de NAV. Me gustarían un poco más abajo.
    En US repasé cómo está el percal con OHI y HCP, El gobierno federal financia los primeros 100 días de las SNF Specialized Nursing Facilities vía Medicare y después se encarga Medicaid a través de los gobiernos estatales, muchos de ellos tienen tope de asignación en la constitución además de manejar déficits. A priori no parece que algunos de los arrendatarios vayan a disfrutar de más fondos públicos independientemente de que gane Hillary o Trump, y por ahí pueden ir los tiros de estas 2 al intentar otorgar más peso a los arrendatarios privados.

    Salu2 Cordiales

    • Hola Josep.
      En las grandes Urbes, no creo que queden demasiados chollos, sin embargo en la periferia aún los hay. Yo lo veo en mi pueblo.
      Se están construyendo viviendas nuevas por 150.000 euros, y puedes encontrar “todavía” precios por debajo de viviendas nuevas, que están en manos de alguna inmobiliaria o banco…pocas ¡¡eh!!
      En cuanto a Socimis, tengo previsto meter algún pellizco, ahora que ya están empezando a repartir dividendos y sabemos rentabilidades. Por supuesto que los Reits americanos siempre están en el punto de mira. Si bajan un poco este verano, volveré a añadir..tengo HCP y no me importaría OHI.
      Un abrazo.

      • El mercado inmobiliario es muy lento. No porque hayan pasado 1 o 2 años desde mínimo hay que tirar la toalla. Es como decir que ya pasó el Bréxit y que ya ninguna compra tiene sentido…es más psicológico que otra cosa yo creo.

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