Invertir en SOCIMIs

¿Qué es una SOCIMI?

invertir en socimis, el real estate españolLas SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), son sociedades anónimas cuya finalidad es la adquisición de inmuebles, promoción y rehabilitación, con la intención de arrendarlos directamente, o a través de su participación en el capital de otras empresas SOCIMI, en ocasiones, también podrán vender esos inmuebles adquiridos y obtener un beneficio de la compraventa.
Invertir en SOCIMIs españolas, es bastante similar a invertir en REITs americanos, una forma de participar del sector inmobiliario, sin la necesidad de tener que comprar un piso para alquilarlo, con todo el riesgo e incomodidades que ello supone. 
En teoría, la inversión en SOCIMIs cotizadas o no, ofrecen cierta protección contra la inflación ya que, las inversiones inmobiliarias tienden a subir cuando lo hace la inflación, por no hablar de que los precios de los alquileres habitualmente están ligados a la inflación, lo que respalda el aumento de flujo de efectivo a la empresa, y la posibilidad de aumentar los dividendos que reparten.

SOCIMIS

Características de una SOCIMI, una inversión muy interesante

Existe una ley de SOCIMIs, que regula los requisitos SOCIMI que debe cumplir una empresa para ser considerada como tal, son: 

  • El objeto social de una SOCIMI es la adquisición de inmuebles para su arrendamiento, aunque también puede construirlos con el mismo fin, que sus ingresos provengan del arrendamiento.
  • Pueden participar en el capital de otras SOCIMIs.
  • El 80% de sus rentas deben provenir precisamente de los arrendamientos o de las participaciones en otras SOCIMIs. Están obligadas a mantener estas participaciones al menos tres años.
  • Están obligadas a repartir dividendos



Dividendos de las SOCIMIs

Los dividendos de las SOCIMIs las convierten en empresas muy atractivas para el inversor promedio, ya que sus dividendos habitualmente son bastante jugosos. Por ley deben repartir entre sus accionistas: 

  • El 100% de los dividendos recibidos de otras SOCIMIs.
  • El 50% del beneficio obtenido de la transmisión de inmuebles o acciones, una vez transcurridos los tres años que marca la ley. El resto de estos beneficios se deben dedicar a reinversión.
  • El 80% de los beneficios obtenidos.

Regimen SOCIMI, con grandes ventajas fiscales

Las SOCIMI son beneficiarias de una serie de exenciones fiscales, que hacen que los beneficios para los inversores puedan ser un poco más abultados:

  • Tributan al 19% por el impuesto de sociedades, en lugar de hacerlo al tipo general.
  • Exención parcial del 20% de los ingresos que provengan del arrendamiento de viviendas, en aquellas SOCIMI en las que al menos el 50% de sus activos sean residenciales.
  • Tienen una fuerte bonificación en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, concretamente el 95%.

¿Cómo invertir en SOCIMIs?

La mayoría de las SOCIMIs son empresas cotizadas, para invertir en SOCIMIs bastará con comprar acciones de la sociedad que nos intereses, al precio que coticen en ese momento, igual que si compráramos acciones de cualquier otra empresa cotizada.
Mi recomendación siempre es utilizar algún bróker barato que, además, no nos cobre por dividendos y por mantenimiento de cuenta.
Para invertir en Sociedades de Inversión Inmobiliaria, debes comprender exactamente los riesgos que asumes:

  • Comprar acciones de las SOCIMIs cotizadas son una gran inversión si lo que buscas es generar rentas estables vía dividendos.
  • No son empresas precisamente de crecimiento, tipo Amazon, Google o Microsoft. Es posible que su cotización se multiplique en bolsa, pero siempre en relación con los activos que posea en cartera.
  • Sus activos pueden depreciarse y perder parte de la inversión. Por ejemplo, compras acciones de una SOCIMI que invierta en centros comerciales, y acaben teniendo un menor número de visitantes, empiecen a cobrar menos por los alquileres y/o pierdan parte de sus inquilinos.
  • Es importante saber la alineación de la directiva, o cómo son bonificados los gerentes. A veces sus salarios van ligados a la cantidad de m2 gestionados, sin tener en cuenta beneficios de la empresa, la calidad de los activos comprados o nivel de endeudamiento.
  • En definitiva, que invertir en SOCIMIs puede ser tan o más arriesgado que hacerlo en una empresa tradicional, por lo que hay que analizar bien la inversión antes de realizarla.

Principales SOCIMIs en España

Tenemos varias SOCIMIs españolas, aunque sólo dos de ellas pertenecen al IBEX 35, a pesar de lo pujante del sector de la construcción en nuestra economía. Las de mayor capitalización cotizan en el Mercado Continuo y tenemos unas pocas Sociedades de Inversión inmobiliaria en el BME Growth, con una capitalización muy pequeña y que conllevan excesivos riesgos de inversión, al menos bajo mi punto de vista.

  • Merlin Properties

    Rivaliza con Inmobiliaria Colonial por ser la SOCIMI española más grande por capitalización, en todo caso parece ser la más mediática.
    Su actividad se desarrolla principalmente en España, y en menor medida en Portugal.
    Realiza una gestión activa de la cartera, comprando, alquilando y si es necesario, vendiendo propiedades del sector terciario, la mayoría son oficinas, locales comerciales y naves logísticas, aunque también posee algunos hoteles, que obviamente no explota, sólo los alquila a las cadenas hoteleras.

  • Inmobiliaria Colonial

    Mientras que Merlin Properties mantiene una cartera con varios tipos de propiedades, el Grupo Colonial se centra en las oficinas, siendo las oficinas el 96% de su portfolio y el restante 4% inversiones inmobiliarias de otro tipo.
    También tenemos como diferencia su ámbito de actuación. Inmobiliaria Colonial tiene una presencia en España reducida al 39%, muy centrado en Madrid y Barcelona, y el grueso de su cartera está en París, con un 61% de sus activos bajo gestión.
    Su modelo de negocio está enfocado al desarrollo, rehabilitación y alquiler de oficinas de máxima calidad, en ubicaciones privilegiadas financieras y de negocios.

  • Lar España

    A bastante distancia por tamaño de capitalización y activos gestionados, ya tenemos la tercera SOCIMI española, Lar España.
    Su actividad está centrada en los centros comerciales, aunque la información al respecto en su web es escasa, casi nula.

  • Árima

    Árima es una pequeña SOCIMI del Mercado Continuo Español, especializada en la gestión de oficinas Prime, en Madrid. También posee un centro logístico.
    Es de las más pequeñitas, ya que sólo cuenta con 9 activos bajo gestión, muy concentrados en su ubicación y tipología.

Socimis de Inversión Inmobiliaria Vs REITs

Es evidente que las Sociedades de Inversión Inmobiliaria están bastante lejos de los REITs americanos. Mientras que este sector allí está muy desarrollado, gracias a las grandes ventajas que tienen estos vehículos de inversión, para los pequeños inversores, aquí tenemos muy poco para elegir. 
Allí podemos encontrar REITs sanitarios, comerciales, industriales, REITs para invertir en terrenos agrícolas o cualquier otro activo inmobiliario o mobiliario, susceptible de poder ser alquilado y obtener una rentabilidad en el intercambio.
Quizás, esa es la razón de que esos mismos REITs estén empezando a desembarcar en España.
Hace poco, Merlin Properties le ha vendido a Realty Income, uno de los REITs más populares americanos, su cartera de tiendas Caprabo en España. Aunque no es su primera operación, ya le ha comprado siete hipermercados a Carrefour.
Y no son la única empresa americana, el gigante de los centros comerciales Simon Properties, posee parte del centro comercial Designer Outlet en Málaga, y habrá muchas más inversiones americanas de las que no tengo noticias.

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