Invertir en Reits

invertir en reitsInvertir en REITs, es una forma práctica de participar de la evolución del sector inmobiliario, que de forma cíclica y en función de cómo evolucione la economía, suele actuar de refugio ante la inflación.
Comprarse una vivienda, un local o una nave industrial, era la forma tradicional de participar de este sector. Los inconvenientes para el común de los mortales eran a veces insalvables: falta de financiación, imposibilidad de diversificar (comprar varios inmuebles), por no hablar de los posibles errores de asignación como pueden ser comprar un inmueble en un lugar o a un precio inadecuado.
Afortunadamente y al invertir en REITs, salvamos todos esos inconvenientes y tenemos la ventaja de invertir en bienes raíces que generan ingresos recurrentes, que ahora te cuento como.

Cómo invertir en REITs

Qué son los REIT

Vamos a empezar por el principio, cuando hablamos de REIT hablamos de un tipo de empresa de inversión de EE.UU. Los REITs americanos, Real Estate Investment Trust, son sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en la bolsa de valores.
Su actividad principal es la promoción o compra de activos inmobiliarios, para obtener una rentabilidad a través de su alquiler, aunque también hay REITs que se dedican a prestar dinero para que otros compren los inmuebles.
Los REITs funcionan como cualquier otro fondo mutuo, son fondos de inversión Real Estate, recogen las aportaciones de sus partícipes para invertir en el sector inmobiliario, y así obtener ingresos de esas inversiones inmobiliarias sin la necesidad de tener que comprar una propiedad.



Características de los REIT

Los REIT americanos poseen unas características que los convierten en inversiones atractivas para incluir en una cartera bien diversificada. Para que un fondo Real Estate pueda ser considerado como REIT, debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Deben invertir al menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del estado
  • Que al menos el 75% de sus ingresos brutos provengan de alquileres, intereses sobre hipotecas para financiar bienes inmuebles o ventas de activos inmobiliarios
  • Distribuir entre sus accionistas al menos el 90% de los ingresos entre sus accionistas, vía dividendos
  • Tener al menos 100 accionistas después de su primer año de existencia
  • No tener más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas
  • Estar administrado por una junta de directores o fideicomisarios

Tipos de REIT

Según cómo asignan el capital para invertir, hay tres tipos básicos de REITs:

  1. Private equity REIT, o REIT de capital

    La mayoría de los REIT son de capital, son propietarios y administradores de propiedades inmobiliarias que generan ingresos, habitualmente a través de alquileres, y ocasionalmente, por la venta de alguno de sus activos.
    Estos ingresos son distribuidos casi en su totalidad vía dividendos a sus partícipes.
    Dependiendo del sector en el que invierten, pueden ser REIT sanitarios, residenciales, comerciales o industriales, entre muchas otras opciones.

  2. Mortgage REIT o REITs hipotecarios

    Este tipo de REIT presta dinero a los propietarios y a los operadores de bienes raíces. La mayoría de las veces conceden préstamos e hipotecas, pero en otras ocasiones pueden adquirir valores que están respaldados por hipotecas.
    Los ingresos los generan por la diferencia entre el interés que cobran por los préstamos, y el costo de financiar esos préstamos.
    Los REITs hipotecarios suelen ofrecer rentabilidades vía dividendos mucho más altas que otros REITs, pero a cambio, la volatilidad de su cotización es mucho más elevada, al ser muy sensibles al movimiento de las tasas de interés.

  3. REITs híbridos

    Son fondos de inversión Real Estate que llevan a cabo operaciones de inversión de capital e inversiones inmobiliarias.

¿Cómo invertir en Real Estate?

Entre los inversores que buscan generar rentas pasivas y regulares a través de sus inversiones en Bolsa, invertir en REITs es una gran opción. Si te preocupa cómo invertir en REITs desde España, te diré que es más sencillo de lo que parece, tienes varias opciones:

  • Acciones de REITs americanos

    Yo diría que actualmente todos los Brókers dan acceso al mercado de acciones americanos, por lo que una opción muy sencilla de llevar a cabo es comprar acciones de REITs americanos de forma directa.
    Siempre hay un riesgo de asignación, podemos equivocarnos en que REIT es el mejor gestionado, o cuál es el que el mercado está valorando peor en este momento y sería más interesante de comprar.

  • Fondos de inversión Real Estate

    Funcionan exactamente igual que otro fondo de inversión de autor, los gestores del fondo de inversión deciden en que REITs resulta más interesante invertir y asignan capital a cada una de las inversiones, en función de las expectativas que posean de cada uno de los REIT una vez realizado su análisis.
    A la hora de invertir en uno de estos fondos, conviene analizar quien es el gestor, cómo ha sido su rentabilidad pasada y que gestora comercializa el fondo.
    Hay que tener en cuenta que los fondos de inversión pueden tener ciertos límites mínimos para invertir, así como reglas para poder salir del fondo.

  • REIT ETF

    Por último, la opción más popular para invertir en REITs de forma muy diversificada y barata.
    La ventaja de los REIT ETF es que cotizan en bolsa, igual que las acciones, por lo que su liquidez es superior a la de los fondos de inversión, puede resultar más sencillo de entrar y salir del mercado, y realizar una estrategia internacional de inmuebles e inversiones.

Las ventajas de invertir en Real Estate, frente a la inversión inmobiliaria tradicional

Encuentro que los REIT ofrecen muchísimas ventajas frente a la inversión inmobiliaria tradicional:

  1. Comprar acciones inmobiliarias, baja inversión y liquidez inmediata

    Cómo se trata de sociedades cotizadas, cualquier persona puede comprar sus acciones y participar del sector inmobiliario con muy poco dinero, con la ventaja añadida de la liquidez que nos aporta la inversión financiera.
    Al no comprar inmuebles de forma directa, sino que lo hacemos a través de participaciones, puedes comprar o vender en cualquier momento, una inmediatez y liquidez impensable cuando hablamos de comprar o vender un inmueble real.

  2. Diversificación y gestión profesional

    Otra gran ventaja es la de estar diversificando en la compra de tantas propiedades como tenga el REIT que, además, realizan análisis de todo tipo sobre cada inversión: ubicación, precio, rentabilidad, financiación o tiempo de amortización, entre otros muchos análisis, que un inversor particular no suele llevar a cabo.

  3. Bienes raíces que generan ingresos

    Los REIT tienen la gran ventaja para el inversor de que gran parte de sus beneficios son repartidos entre sus accionistas, por los que son una gran opción de inversión cuando se pretende generar una cartera de acciones con la intención de vivir de los dividendos.
    Hay algunos muy populares, cómo Realty Income, un REIT con dividendo mensual.

Riegos de los REITs

No podemos olvidar que invertir en REITs también conlleva riesgos, los propios del mercado, como son que baje el sector o los propios de la empresa en la que invertimos, que no realice una buena gestión y eso se traduzca en una bajada de su cotización.

29 comentarios en «Invertir en Reits»

  1. Hola Miguel la pregunta del millon del novato?Como puedo en el momento que decida hacerlo comprar Reits?Es decir que brokers nos permiten hacer este tipo de compras o como podemos hacerlos?
    Gracias como siempre por iluminar un poco el camino oscuro de la inversion xd xd

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  2. Hola Miguel, muy buen artículo. No tenia ni idea de que existiera este producto. Que rentabilidad por dividendo dan? La verdad es que parece una opción atractiva a priori. Cual es el ticker del producto? Yo ando pensando ultimamente en cargarme de una cierta candidad de alguna electrica española (Endesa, Iberdrola o REE) o alemana (RWE) pero esperare con paciencia a alguna caida gorda pues no tengo ninguna prisa. No entiendo demasiado de analisis de compañías, cual me recomiendas? Por cierto, me encanta tu web, siempre aprendo algo.

    Estuve escuchando la entrevista de Yellen por bloomberg en directo, que fue este viernes en Harvard a las 19hrs. No dijo nada nuevo. Únicamente insistió en la necesidad de subir tipos para normalizar la situación macro e intentar buscar un objetivo de inflación del 2%. Los mercados ni se inmutaron; es todo muy imprevisible en el intradia. Respecto al S&P, esta llegando a la resistencia clave del 2100-2105 y lo que haga aquí es clave. Curiosamente esta cambiando el sentimiento inversor a alcista aunque los indicadores a corto están marcando sobrecompra. Si hay una ruptura verdadera, yo no descartaría un movimiento amplio con posibilidad de un retesteo de maximos y nos iríamos a un mercado muy alcista. Aunque este escenario es improbable ya que EEUU crece ahora con un PIB trimestral de entorno al 0,8 y los resultados empresariales han sido algo decepcionantes en este trimestre. Ademas, en junio hay muchas incógnitas y la reunión de la FED es poco antes que el refendum del Bréxit. Hay quien apuesta que la FED postpondrá la subida de tipos a julio porque no se atreverá a subirlos antes del Brexit. A todo esto, el verano es mal momento por la reduccion de los volumenes de negociacion y eso significa aumento de la volatilidad; en fin, todo son conjeturas. Lo que está claro es que si el S&P no supera la resistencia, podria haber caidas quiza hasta el entorno del 2025 y eso significa volver a un lateral con riesgo de mayores caídas porque la SME 200 esta en esa zona. Mi impresión es que hay mucho escepticismo sobre la fiabilidad del movimiento de subida actual.

    Un saludo, te sigo por la web.

    Miguel

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    • Hola Miguel
      La rentabilidad por dividendo de los Reits es muy alta. Ahora mismo los tienes con un 7-8%, y en ocasiones con las caídas, ver cifras de un 10% no es raro.
      En cuanto a la situación….pues está complicada. Si la Reserva Federal acaba subiendo tipos, y la renta fija empieza a ser más rentable, podemos ver caídas más pronunciadas, buscando activos con menor riesgo.
      Ya veremos….
      Un abrazo.

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  3. Hola Miguel,

    Excelente análisis, me encanta que lo hayas sacado porque yo estaba repasando el tema por otro lado.
    A lo mejor nos dan oportunidad con la subida de tipos, si es que el mercado no lo anticipa ya. OHI y HCP las veo bastante a tiro. Incluso en divirsificados WPC, que ya no la fraccionan con el nuevo CEO.

    En subida de tipos y según FedWatch probabilidad del 28% el 15 de Junio, sube desde el 15% hace pocas semanas : http://www.cmegroup.com/trading/interest-rates/countdown-to-fomc.html

    Por macro también podrían subirlo si los números de la economía americana aguantan. Para la FED, con inflación subyacente del 2% + crecimiento PIB por encima del 3% con un paro de sólo el 5-6%, entonces el bono a 10 años podría estar más arriba (factor 1,5). Fórmula de Taylor : http://www.investopedia.com/articles/economics/10/taylor-rule.asp

    En teoría claro, que después el mundo real es otra cosa y cuesta subir mientras todos los bancos centrales están bajando y haciendo QE.

    Disculpa el pequeño atraco Miguel, pero cuando tengas un momento puedes echarle un vistazo a estas 3 por técnico : HCP, OHI, WPC. Por supuesto sin compromiso, si estás liado no pasa nada. Gracias.

    Salu2 Cordiales

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    • Hola Josep.
      Hacemos una cosa, el análisis lo planteamos para la semana que viene. Tengo dos siempre en vigilancia: HCP por que lo llevo en cartera, y OHI por que me parece una buena opción…me alegra que me cuentes sobre WPC, lo descarté en su momento precisamente por que se iba a fraccionar, pero lo volveré a poner en el radar.
      Un abrazo.

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      • OHI hizo un recorte bastante profundo hace un mes o dos, tal y como se ve en el gráfico que has puesto, cuando salieron los problemas de HCP y todos los REITs sanitarios cayeron en bloque. Compré HCP y estuve con el dedo dudando sobre la tecla de compra de OHI…. y al final no me atreví 🙁

        Un abrazo,
        Czd

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        • Hola CZD.
          No esperaba que la reacción fuera a ser tan fuerte…no se si recuerdas, pero comentamos algo. Yo esperaba que hiciera un doble suelo, pero…ufffff..salió disparado todo el sector.
          Habrá que esperar recortes, porque de momento la tendencia es bajista.
          Un abrazo.

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        • Hola Josep
          He estado probando y no hay problema para entrar. Sólo tienes que pinchar en la imagen de la derecha, donde pone foro (arriba a la derecha)
          Luego eliges el foro que quieres, bolsa española, europea, americana….y por último la conversación que te interese.
          Lo que no puedes es comentar, a menos que estés logeado, que para eso es la parte inferior del blog.
          Si quieres, al entrar en el foro tienes un formulario, con el que doy de alta de forma manual, a todos los que quieren participar.
          Un abrazo.

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          • Si, intenté registrarme y comentar pero no me deja. De todas formas por tus análisis (muchas gracias) y por lo que creo que valen, la mejor opción riesgo/recompensa parece OHI ahora mismo. La espero por debajo de $30, a ver qué pasa.

  4. Hola Miguel, buen articulo. Mi primera compra en USA fue precisamente el reit de HCP (mas que compra se le puede llamar mini compra). Sobre HCP comentar a los que la llevais en cartera que es mas que problable que hagan un SPLIT en dos empresas para afrontar los problemas con HCR Manor Care.

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  5. Hay Reits de tantos tipos y tan variados…

    Por ejemplo los Reits de dataCenter parecen muy recomendables. Yo llevo Cyrusone con un resultado hasta el momento magnífico y un crecimiento del dividendo de aprox. un 20% cada uno de los 3 ultimos años…
    http://www.cyrusone.com/data-center-solutions-for-industries/media-and-entertainment/

    Si hubiera caidas a 34-35& amplío seguro.

    El momento era cazarlo cuando estaba a 30-31$, luego amplíe a 34$. Tuve suerte de guirame y leer a brad Thomas.

    Otros curiosos como Geo Group que es un reit de penitenciarías, lleva cárceles en Usa, desde luego un sector un poco gris…

    Hay incluso uno que es un Reit de Infraestructuras de pipelines de gas y petroleo, lo llevo pero es más arriesgado…

    Saludos.

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    • Jo…algunos no tienen ni sector propio, je, je. No creo que haya un subsector de Reits para cárceles.
      Está muy bien que nos apuntes estas empresas, ya que ni se me habían ocurrido, pero es lo que dices, el sector es muy amplio.
      Un abrazo.

      Responder
  6. Visto el ejemplo de HCP me parece un tipo de empresas difícil de analizar para conocer el riesgo que lleva cada una.
    Pero indudablemente me parece un sector importante y quizá algo descorrelacionado con el resto de acciones.
    Por ello me he decidido por entrar en un ETF que represente al sector de REITs como podría ser el de Vanguard (creo que era el VRI).
    Es otra idea, quizá no tan rentable pero opino que con menor riesgo.

    Responder
    • Hola Pululante.
      Los Etf son una buena idea para evitar equivocarte al elegir. Yo elegiría uno que reparta dividendos, de esta manera te beneficias de lo bueno de estas empresas, que reparten la mayor parte de sus beneficios. ¿Hay algún Etf así?
      Un abrazo.

      Responder

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